Вы задумываетесь о покупке недвижимости под сдачу в аренду. Идея «пассивного дохода» звучит привлекательно, но на практике арендные поступления становятся надёжными только тогда, когда сходится математика — с учётом всех расходов и даже месяцев простоя.

Важно понимать: Вы покупаете не просто квартиру или дом, а небольшой бизнес с прогнозируемым денежным потоком. Именно так опытные инвесторы оценивают арендные объекты — начиная с популярного правила 1 % и переходя к более глубоким расчётам, которые и определяют успех.

<h3>Правило 1 %: быстрая первичная проверка</h3>

Правило 1 % — это метод экспресс-оценки. Оно предполагает, что ежемесячная арендная плата должна составлять около 1 % от полной стоимости объекта — цены покупки плюс необходимые вложения в ремонт.

<b>Пример:</b> объект приобретён за 200000 долларов. Чтобы соответствовать правилу 1 %, он должен приносить не менее 2000 долларов аренды в месяц.

Что даёт это правило: быстрый фильтр, позволяющий не тратить время на варианты, которые с высокой вероятностью не дадут положительный денежный поток.

Чего оно не учитывает: реальную структуру расходов — простои, ремонты и будущие крупные замены. Используйте его как первый взгляд, а не как окончательное решение.

<h3>Главное — реальный денежный поток</h3>

Здесь начинается полноценный анализ — расчёт прогнозных доходов и расходов. Проще говоря, нужно открыть таблицу и считать.

<b>Базовая формула:</b>

Ежемесячный денежный поток = ежемесячный доход − ежемесячные расходы.

Разберём составляющие.

<b>Ежемесячный доход:</b>

— Рыночная аренда: основной источник дохода. Ориентируйтесь на реальные аналоги.

— Дополнительные поступления: плата за домашних животных, прачечную, кладовые.

<b>Ежемесячные расходы:</b>

— Ипотека: основной долг и проценты.

— Налог на недвижимость: обычно 1–2 % от стоимости объекта в год.

— Страхование: полис для арендодателя.

— Простой: резерв 5–10 % от аренды на периоды без жильцов.

— Ремонт и обслуживание: резерв 5–10 % на текущие работы.

— Капитальные расходы: накопления на крышу, систему отопления и другие крупные замены. Именно этот пункт чаще всего упускают новички. Резерв 5–10 %.

— Управление недвижимостью: даже если Вы управляете сами, заложите 8–10 % на случай передачи управления.

— Коммунальные услуги: если Вы оплачиваете воду, вывоз мусора или электричество в общих зонах.

<b>Пример расчёта:</b>

Объект стоимостью 200000 долларов при первоначальном взносе 20 %:

— Аренда: 2200 долларов

— Ипотека: около 850 долларов

— Налоги и страхование: около 350 долларов

— Резервы на простой, ремонты, капитальные расходы и управление: 28 % от аренды, около 616 долларов

— Оценочный ежемесячный денежный поток: 2200 − (850 + 350 + 616) = около 384 долларов.

Важно помнить: чистый операционный доход — это арендная плата за вычетом операционных расходов без учёта ипотеки. Денежный поток рассчитывается уже после выплаты кредита.

<h3>Источники доходности помимо аренды</h3>

Грамотные инвесторы оценивают общую доходность, а не только ежемесячный остаток. Как правило, доход от аренды формируется за счёт сочетания нескольких факторов:

— Денежный поток: регулярный ежемесячный доход.

— Рост стоимости: долгосрочное удорожание недвижимости.

— Погашение кредита: арендатор фактически уменьшает Ваш долг, увеличивая собственный капитал.

— Налоговые преимущества: вычеты на амортизацию, проценты и расходы.

Как отмечает аналитик инвестиций в недвижимость Фрэнк Галлинелли, при серьёзной оценке доходной недвижимости необходимо выходить за рамки поверхностных расчётов.

<h3>Чек-лист для анализа</h3>

Проверьте объект по правилу 1 %.

Сделайте полный расчёт всех расходов в таблице, используя осторожные оценки.

Рассчитайте ключевые показатели:

• Доходность на вложенный капитал — годовой денежный поток, делённый на сумму вложенных средств. В большинстве рынков ориентир — 8–12 % и выше.

• Ставка капитализации — годовой чистый операционный доход, делённый на цену покупки. Удобна для сравнения объектов без учёта кредита.

Проверьте устойчивость расчётов:

• что будет при снижении аренды на 10 %;

• что если простой окажется дольше ожидаемого;

• что если крупный ремонт потребуется раньше срока.

<h3>Заключение</h3>

Анализ арендной недвижимости — это отказ от эмоций и доверие цифрам. Правило 1 % помогает быстро отсеять слабые варианты, но именно детальный расчёт становится настоящей опорой при принятии решений. Объект может выглядеть привлекательным по уровню аренды и при этом разочаровать, если учесть реальные расходы и будущие вложения.

Ваша цель — не просто купить недвижимость, а приобрести надёжный актив с устойчивым денежным потоком. Сделайте расчёты заранее — и решения, которые Вы примете, будут работать на Вас месяц за месяцем.